二手房市场，因限价而犹疑与观望；新房市场，高烧不退，屡摇而难中。

分裂中的西安楼市，还能涨多久？

一如既往地，国家统计局交作业了。7月，70城房价整体涨幅回落。

看排头标兵城市，不管新房还是二手房，涨势都作收敛状。

新房环比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手房环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.6个百分点。

新房环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手房环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

新房环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.8个百分点；二手房环比上涨0.6%，涨幅与上月相同。

新房环比上涨0.5%，涨幅与上月相同；二手房环比下降0.4%。

这些热点城市，最是铜头铁臂，房价只有更高没有最高。也是这些城市，被疾如流星的大锤敲打得最厉害。紧箍咒一轮紧似一轮。

北京，限购限贷已经够严苛了，学区房还疯狂？上马“大学区划分”。假离婚的漏洞给堵上，离婚3年内不能购房；

上海，7月份内三出收紧的新规，从二手房价格核验，到上调房贷利率，再到堵赠与漏洞，调控层层加码；

广州，限价再升级，价格需下调3%拿证；房贷利率再度上调，贷款额度持续偏紧，严查首付来源及经营贷、消费贷，收紧人才购房政策等，政策之五花八门，直奔玄学门槛；

深圳，更是20天内5次调控，涉及土地交易及供应、住房租赁、二手价格监管、大学区制改革等方面，全方位捶打。

每一次伤筋动骨，诱因都是楼市的烈焰升腾。越是“高烧”的城市，越是政策暴击的核心。

时间来到奇妙的节点。向左，声色俱厉的政策，会不会转向“扶持”；向右，“越调越涨”的神话，是否要支离破碎。

无法预测，只能观望。

“叮叮当当”的连环捶打，让坚不可摧的楼市首先在二手房市场现出裂痕。

上海经过长达近1年的牛市后，楼市正在缓慢按下“暂停”键。新房市场趋稳，二手房交易量回落。

从数据上看，4月份，二手房成交第一次较为明显地下滑，继5、6月的回升趋势之后，7月再次出现小幅下滑。

深圳自今年2月出台二手房指导价后，二手房市场的“遇冷”越发明显。7月，深圳市二手住宅成交套，连续4个月下跌，创近17个月新低，同比下跌超8成。

直接受冲击的是二手房中介行业。去年，中介门店数量暴涨，今年，大量门店纷纷关门歇业。据深房中协统计，今年上半年，深圳有近名星级从业人员离开房产中介行业。

广州多轮政策叠加增，值税免收2改5、停贷、利率高、放款难……二手房政策小修小补不停，却仍固守最后的倔强。

在锤而不重锤的骑墙摇摆中，一二手成交自4月后连续下行。到7月，广州二手住宅成交量环比有所回升。于是，何时出二手房指导价的竞猜游戏此起彼伏。

二手房的成交数据，最能反应楼市基本面。

因为，在一二线城市，二手房市场已经取得了不逊于新房的市场份额。特别是一线城市，二手房市场占据了市场成交量的80%以上。

拿新房开刀的限购，最终结果就是一二手倒挂严重，引发前赴后继的“打新潮”，动辄万人摇千人摇，将人心搅动得更加惶惶不安。

掉转刀刃，二手房指导价横空出市，显现出了不一样的效果。这一点，深圳最有体会。

卖家、买家的僵持、迷茫，最先从二手房开始，向新房市场传导。从一线城市向二线、三线城市蔓延。

以此为导向，二线城市、三线城市紧随其后。新房和二手房销售价格环比涨幅，整体呈现回落或转降态势。

国家统计局数据显示，二线城市，新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

三线城市，新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手房环比下降0.1%。

城市不是孤舟，楼市更不是。

比政策更有效的，是市场预期的扭转。

说到西安，7月新房价格环比上涨0.7%，同比上涨8.1%；二手房环比上涨0.6%，同比上涨7.9%。

连涨继续。

真是独一无二的西安。

对比六月份的数据：6月新房环比上涨1.0%，同比上涨8.2%；，二手房环比上涨0.9%，同比上涨7.8%。

只能说，市场略有降温。

新房市场，买房难依旧是西安楼市主旋律。

7月，西安城六区、长安区、临潼区、西咸沣东新城，共计26个进行意向登记，推出房源量共计套，供应量达到新高。

22盘摇号，其中，1个“万人摇”、15个“千人摇”。供需不足，“房荒”难破。

变化也是有的。

环顾7月，西安楼市最大的动静，是二手房参考价的出台。7月9日，个小区二手房参考价格发布，高新、曲江、浐灞等热点区域部分楼盘价格“打骨折”力度，让不少业主直跳脚。

受此影响，二手房7月成交量43万方，同比降24%，环比降22%；成交均价元/平方米，同比涨9%，环比降2%。

二手房市场整体热度下降，成交量下滑明显，价格小幅下跌。

西安市场的分化，已是日趋明显。

一边是二手房市场因限价导致的犹疑与观望，一边是新房市场依旧高烧不退，屡摇而难中。

分裂之下，西安楼市还能连涨多久？

相比传统调控手法，二手房限价、限贷、学区房与名校切割等新的政策工具，更具威力，且有流行趋势。不论一线还是二、三线城市，被住建部点名的，房价大涨不止的，只要涨的凶，统统跟进。

尤其是对二手房价格的管控。自今年以来，全国超过20城市发布了针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和新规。更有深圳、成都、东莞、杭州等城市，出台发布二手房限价政策。

威力得到了验证。

7月70城数据中，大部分城市二手房价格涨幅明显放缓。只有海口与长沙，二手房价格上涨超过1%。

连涨64月的西安，同样站在一个无形的平衡点上。继续上涨，还是企稳，有奖竞猜。

可以肯定的是，政策的松紧，看楼市。如果上涨压力趋缓，新锤会延缓。如果上涨压力继续加大，就是该来的时候了。

在此背景下，第二批二手房指导价还来不来，什么时候来？问题的答案，就是决定市场走向的临门一脚。

需要注意的是，楼市稍有趋稳迹象，就有诸多声音跳出来喊叫：房价要跌，楼市要崩。

用一个粉丝的话：看了一套房，半年涨了元/㎡。崩不崩不知道，只知道不下手就是亏大本。

卖破小换次新的他，终于咬牙完成置业升级。在别人还犹犹疑疑时，他实现了换房的小目标：一家四口住舒服点儿。

所以，摆正心态，别被胡言乱语带偏了节奏。

不管刚需还是改善，本着自用目的置业，都该算刚性置业需求。擦亮眼睛，避开市场口碑极差的项目、开发商，那些高性价比的楼盘仍值得去争取一把。

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